Investice do nemovitostí – jak ji nejlépe zhodnotit?

investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí lákají stále více investorů. V posledních letech se dostaly investice do nemovitostí do popředí zájmu široké veřejnosti. Příčinou této změny byl jak výrazný pokles úrokových sazeb u spořících a termínovaných účtů, tak i relativně příznivé podmínky pro případné získání hypotéky.

Vyplatí se investování do nemovitostí?

Větší perspektiva zhodnocení prostředků než u spořících produktů

Investice do správně zvolené nemovitosti může dle odborníků přinášet zisk mezi dvěma a pěti procenty, u žádaných objektů i vyšší. Naopak úroky u spořících produktů dosáhly úrovně, které ve většině případů nepokryjí inflaci; hodnota na uložených peněz tak v průběhu času spíše klesá.

Možnost zisku jak z prodeje, tak i z pronájmu

Největší jistotu rychlé návratnosti investice představují nemovitosti, u kterých plyne během jejich vlastnictví zisk z pronájmu. Vložené prostředky lze navíc zhodnotit i prodejem nemovitosti v období, kdy cena výrazně vystoupala nad její pořizovací hodnotu. Zejména pokud je nemovitost situována v atraktivní lokalitě, kde není prostor pro výrazné rozšíření výstavby, je vysoce pravděpodobné, že její cena bude v průběhu času narůstat.

Do jaké nemovitosti investovat?

Zisk z nájmu přinesou byty, bytové a rodinné domy, apartmány, komerční objekty i sklady. Nejčastější formou investice do nemovitostí jsou, zejména u malých investorů, byty vhodné k pronajmutí.

Pravidelný příjem z pronájmu je ale možné získat i dalších nemovitostí. Dobrou volbou tak mohou být i rodinné domy, větší částku lze investovat do bytového domu s několika samostatnými obytnými jednotkami. Atraktivní investicí, která zejména ve větších městech přináší v posledních letech ještě o něco vyšší zhodnocení, jsou komerční objekty a sklady.

Pravidelný příjem plyne i z investice do nemovitostních fondů

Nejznámější a nejrozšířenější formou investice do nemovitostí je zakoupení celého objektu nebo bytu. Možností ale je i zakoupení podílu v nemovitostním fondu. Nemovitostní fondy obvykle spravují kancelářské budovy, bytové domy nebo sklady. Investice do podílu je vhodnou možností zejména pro investory, kteří nedisponují dostatkem prostředků pro pořízení celé nemovitosti a nemohou nebo nechtějí využít financování hypotékou. Do podílu lze totiž často investovat již od tisíce korun. Investor pak získává příjem z nájmu, odpovídající jeho podílu, a hradí poměrnou část za správu nemovitosti.

Investice do pozemku

Pro investování jsou vhodné pozemky v lokalitách, kde se dá předpokládat nárůst jejich ceny, tedy ideálně u velkých měst, kde je vysoká pravděpodobnost vzniku nových obytných čtvrtí či satelitů. Podobně se může vyplatit i zakoupení pozemku v oblasti atraktivní pro výstavbu rekreačních objektů. Potenciál mají i pozemky využitelné pro výstavbu komerčních zón nebo výrobních hal.

Je výhodnější investice do nemovitosti v České republice nebo v zahraničí?

V posledních letech cena nemovitostí v České republice výrazně stoupala a letošní rok není výjimkou. Zejména v Praze jsou v současné době jedny z nejdražších nemovitostí v Evropě. Řada investorů se proto rozhoduje pro zakoupení nemovitosti v zahraničí. Nejpopulárnější jsou apartmány a domy v přímořských turistických letoviscích.

Konzervativní investice nebo spekulace?

Při výběru vhodné nemovitosti je by si měl investor ujasnit, jestli preferuje jistotu zhodnocení vložených prostředků nebo zda je ochoten nést i riziko ztráty.

Konzervativní investice do nemovitostí

Pro konzervativní investory, kteří se pro investici do nemovitosti rozhodli např. namísto uložení prostředků na spořící účet, jsou vhodné spíše byty, rodinné domy a apartmány v lokalitách, ve kterých je vysoká pravděpodobnost úspěšného pronajmutí nemovitosti. Cestou může být i investice do podílu v nemovitostním fondu.

Spekulativní investice do nemovitostí

Pro investory, kteří jsou ochotni riskovat a před jistotou preferují možnost vyššího zisku, je atraktivní formou investice zakoupení nemovitosti nebo pozemku v lokalitě, kde jsou ceny nízké. Pokud se jedná o lokalitu, která má potenciál pro rozvoj, může cena nemovitosti výrazně vystoupat i během několika málo let. Na druhou stranu pokud z nějakého důvodu k rozmachu nedojde, mohou ceny nemovitostí v oblasti i výrazně klesnout.

Pozor na výši hypotéky nebo půjčky

Investice do nemovitostí by neměla přehnaně zatížit rozpočet investora. To platí zejména v případě, kdy je nákup nemovitosti financován hypotékou nebo jiným typem úvěru. I pokud je nemovitost pronajímána, je třeba počítat se situací, kdy bude po nějakou dobu neobsazena. Pokud je tedy nemovitost financována zcela nebo částečně úvěrovým produktem, měl by vybraný nájem vždy minimálně pokrýt splátky i veškeré výdaje spojené s nemovitostí. Cílem investice do nemovitostí v žádném případě není jejich provoz doplácet.

Jaká je návratnost investice do nemovitosti?

Při investování do nemovitostí je třeba brát v úvahu perspektivu návratnosti investice. Důležitou roli hraje, zda je danou nemovitost možné pronajímat a jaký roční výnos z jejího pronájmu lze očekávat. Do prognózy je třeba také zahrnout, kolik prostředků, případně i času a práce, bude třeba vynaložit na její správu. Při odhadu návratnosti investice je vždy třeba počítat s předpokládaným čistým příjmem. To znamená, že je od příjmu plynoucího z pronájmu nutné odečíst jak výdaje spojené s údržbou a správou nemovitosti, tak i odvedené daně.

Investiční kalkulačka

S výpočtem zhodnocení investice pomůže investiční kalkulačka. Do té je třeba zadat pořizovací cenu i veškeré výdaje za případnou rekonstrukci a vybavení, dále předpokládanou výši nájemného a výši veškerých pravidelných výdajů od správy nemovitosti přes pojištění a výši daně. Pokud investor využil k financování hypotéku, zadá i její výši, úrokovou sazbu a dobu splácení.

Příklad výnosu z investice

Investor pořídil byt za 2,5 mil. Kč. K financování využil hypoteční úvěr ve výši 1,2 mil. Kč s úrokovou sazbou 2,8 % a dobou splácení 20 let. Rekonstrukce a vybavení stály dalších 200 tis. Kč. Nemovitost pronajímá za 10 000 Kč měsíčně, poplatky za správu jsou 1000 Kč měsíčně. 1000 Kč zaplatí za pojištění nemovitosti a dalších 600 Kč odvede na dani. Hrubý výnos z za rok nemovitosti činí v tomto případě 74 980 Kč, čistý výnos 68 613 Kč.

Jak vybrat vhodnou nemovitost k pronájmu

Atraktivní lokalita

U bytů a obytných domů se potenciál ke snadnému získání nájemníků odvíjí zejména od míry zaměstnanosti a občanské vybavenosti v v dané lokalitě. Důležitá je nejen dobrá dostupnost obchodů a služeb, škol, školek a lékařů, ale i veřejná doprava a dostatek zeleně a možností sportovního vyžití a relaxace v okolí. Snadno pronajmutelné jsou i byty v některém univerzitním městě, kde si byty nebo jednotlivé pokoje pravidelně pronajímají studenti.

U administrativních budov a komerčních objektů je třeba zvolit lokalitu dostupnou zákazníkům a v místě s dostatečnou možností sehnat kvalitní zaměstnance. U rekreačních objektů je rozhodující zejména turistická atraktivita místa a možnost volnočasových aktivit v okolí.

Dispozice nemovitosti

Pro dlouhodobé bydlení jsou nejžádanější byty o dispozicích od 2+kk do 3+1. Pokud se rozhodnete pronajímat jednotlivé pokoje nebo dokonce lůžka, je vhodné volit byt třípokojový, případně i větší.

Cena nemovitosti

Každý investor se snaží koupit nemovitost za co nejnižší cenu. Důležité ovšem je, aby nemovitost byla ve stavu, který nebude vyžadovat nákladné opravy a zároveň byla atraktivní pro nájemníky.

Investice do bytu na pronájem

Důležité je správné nastavení výše nájmu. Nájem by měl pokrýt veškeré výdaje spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti a zároveň přinášet zisk. Pokud je ale nastaven příliš vysoko, snižuje se pravděpodobnost pronajmutí nemovitosti a zvyšuje se fluktuace nájemníků.

Dlouhodobý pronájem přináší stabilní příjem

Dlouhodobé pronajmutí nemovitosti je ideálním řešením pro investory, kteří chtějí mít co nejméně starostí s její správou. Najít bezproblémového a včas platícího nájemníka sice nemusí být snadné, ale dlouhodobě pronajatá nemovitost přináší pravidelný příjem. Navíc se u dlouhodobě pronajaté nemovitosti výrazně snižují na jeho údržbu a správu, drobné opravy, jako výměny žárovek nebo malování si obvykle řeší sám nájemce.

Pronájem sdíleného bydlení

Jednotlivé pokoje nebo lůžka v bytě, který sdílí více podnájemníků, si obvykle pronajímají studenti, zahraniční pracovníci nebo svobodní mladí lidé. Ti tak stále častěji řeší svou bytovou situaci ve chvíli, kdy se přistěhovali za prací nebo když hledají první samostatné bydlení. Pro většinu z nich se jedná o dočasné řešení na několik měsíců nebo let. Dá se tedy očekávat vyšší fluktuace podnájemníků. Na druhou stranu je, zejména ve velkých a univerzitních městech, relativně snadné uvolněné místo rychle obsadit.

Krátkodobý pronájem nemovitosti

Krátkodobé pronájmy na několik dnů nebo týdnů obvykle využívají turisté a pracující na služebních cestách. Jsou vyhledávány klienty, kteří preferují větší míru soukromí než v hotelu. Výhodné jsou u vil, apartmánů a bytů v přímořských letoviscích i dalších turisticky atraktivních lokalitách včetně center historických měst. Velmi oblíbená je i Praha a řada místních si vydělává tím, že pronajímají byt přes Airbnb. Pokud vás tato možnost zajímá blíže, přečtěte si k tomu určený článek Jak vydělat na Airbnb.

Vyšší nároky na péči o nemovitost i o klienty

Pronajímání bytu vždy přináší jistou míru starostí. Zejména u krátkodobých pronájmů je relativně časové náročné. Je třeba inzerovat, domlouvat se s nájemníky i řešit předání klíčů a převzetí nemovitosti při příjezdu i při odjezdu. Po každém nájemníkovi je navíc třeba prostory uklidit a připravit pro nového nájemníka, často i včetně povlečení a ručníků. Navíc je třeba být k dispozici ve chvíli, kdy praskne žárovka nebo dojde k jakékoli poruše. Proto je u nemovitostí ve větší vzdálenosti a v cizině obvykle třeba sjednat firmu, která se bude průběžně starat o potřebný servis.

Pro krátkodobé pronajímání nemovitosti je třeba živnostenské oprávnění

Na pravidelné krátkodobé pronajímání hledí naše legislativa jako na podnikání, proto je třeba vyřídit si živnostenský list. Od příjmů je tedy všech nákladů spojených s nemovitostí třeba odečíst i výši odvodů na povinné pojištění, které s sebou toto podnikání přinese.

Pronájem řešený prostřednictvím agentury

Zejména u krátkodobých a střednědobých pronájmů bývá výhodné využít služeb agentury, která byt zprostředkuje klientům. Hojně využívané jsou služby Airbnb, která se specializuje zejména na zprostředkování krátkodobého ubytování turistům. Pronájmy v horizontu jednoho až šesti let ve velkých městech mohou zprostředkovat i některé agentury. Využijete-li jejich služeb, budou vašimi podnájemníky zahraniční studenti nebo pracovníci.