Realitní crowdfunding: srovnání platforem a rizika

Realitní crowdfunding znamená, že přes online platformu půjčíte developerovi peníze na konkrétní stavební nebo rekonstrukční projekt a on vám je vrátí i s úrokem — ve většině případů tedy nekupujete podíl na nemovitosti, ale stáváte se věřitelem. Vstupní částky začínají na 500 Kč, platformy uvádějí slibovaný výnos zhruba 8–12 % p.a. a doba vázání se pohybuje od několika měsíců po dva roky.

To je celá podstata a zároveň největší nedorozumění celého sektoru. Z toho, že byt v projektu po dokončení podraží o třetinu, nemáte nic. Nesete ale plné úvěrové riziko — když developer nesplatí, jste odkázáni na zástavu, dražbu a několik let čekání.

Tenhle web má za sebou éru textů o HYIP schématech i sérii o tom, jak skončily P2P investování a jeho české platformy. Paralely, které v realitním crowdfundingu vidíme znovu, rozebíráme v sekci o rizicích. Následuje srovnání platforem dostupných z ČR, počítaný modelový příklad a poctivý výčet toho, co se v marketingových materiálech nepíše.

Co je realitní crowdfunding a pro koho dává smysl

Nemovitostní crowdfunding je forma online investování do nemovitostí, kde se stovky drobných investorů složí na financování jednoho projektu — výstavby bytového domu, rekonstrukce činžáku, koupě pozemku nebo překlenovacího úvěru developera. Platforma projekt prověří, zveřejní jeho parametry a rozdělí půjčku na malé podíly.

Dává smysl jako doplněk portfolia pro investora, který už má hotovostní rezervu a jádro portfolia v likvidních aktivech a chce k tomu přidat aktivum s vyšším nominálním výnosem a nižší korelací s akciemi. Nedává smysl pro někoho, kdo hledá bezpečnou alternativu ke spořicímu účtu, ani pro toho, kdo bude peníze potřebovat dřív, než projekt skončí.

Nekupujete byt, půjčujete developerovi. Rozdíl, který rozhoduje o všem

Když si koupíte investiční byt, jste vlastník. Roste-li cena nemovitosti, roste vaše bohatství; klesá-li nájemné, klesá váš příjem. U drtivé většiny českých crowdfundingových projektů je vaše postavení jiné: kupujete pohledávku — podíl na úvěru poskytnutém developerovi, zpravidla zajištěném zástavním právem k nemovitosti.

Praktické důsledky jsou tři a všechny jsou nesymetrické ve váš neprospěch:

• Strop výnosu je pevný. Když projekt vydělá dvojnásobek plánu, dostanete přesně sjednaný úrok. Nadvýnos patří developerovi.
• Riziko ztráty je plné. Když projekt skončí špatně, přijdete o část nebo celou jistinu. Zástava vaši ztrátu snižuje, ale nevylučuje.
• Nemáte kontrolu. O prodeji, ceně ani časování nerozhodujete. Nemůžete si nemovitost nechat, nemůžete ji pronajmout, nemůžete odejít dřív, pokud platforma nemá sekundární trh.

Jak to vypadá v číslech: developer si přes platformu půjčí 15 milionů Kč na dostavbu bytového domu, slíbí 9 % p.a. a splatnost 18 měsíců. Vy do projektu vložíte 20 000 Kč. Ať se byty prodají přesně podle plánu, nebo se mezitím realitní trh rozjede a developer je prodá o čtvrtinu dráž, vaše výplata se nemění — 20 000 Kč jistiny a úrok podle sjednané sazby a doby držení. Nadzisk z prodeje zůstává developerovi. Pokud se naopak trh propadne a developer prodá se ztrátou, máte jako věřitel přednost před ním v pořadí uspokojení — ale jen do výše hodnoty zástavy, a i to obvykle až po měsících nebo letech vymáhání.

Zajištění se nejčastěji řeší zástavním právem k nemovitosti podle občanského zákoníku (§ 1309 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Pozor na pořadí zástavy: pokud je na nemovitosti první v pořadí banka a crowdfundingová pohledávka je podřízená, uspokojuje se až po ní — a při dražbě often nezbude nic.

Z pravidla „jste věřitel, ne vlastník“ existují výjimky a odchylky, které stojí za pozornost. Některé platformy nabízejí místo zástavy nebo vedle ní ručení mateřské společnosti developera — slib, že skupina dluh uhradí, pokud to projektová SPV nezvládne. Ručení je ale jen tak pevné jako bilance ručitele; padne-li celá developerská skupina najednou, z něj bez skutečné zástavy nemovitosti často nic nezbude. Jiné projekty jsou nezajištěné úplně — zástavu nahrazuje vyšší nabízený úrok jako kompenzace rizika, v dokumentaci je poznáte podle chybějící kolonky „zajištění“ nebo podle formulace „zápůjčka na blanko směnku“. Do portfolia patří takové projekty jen v malé míře, pokud vůbec. A u některých emisí platforma přidává k pevnému úroku ještě bonusovou složku navázanou na úspěch projektu — typicky pár procentních bodů navíc, pokud developer prodá byty rychleji nebo dráž, než plánoval. Jde o hybrid mezi dluhem a equity, ale právně je to pořád pohledávka: bonus dostanete jen tehdy, když projekt uspěje, ztrátu neseste stejně jako u čistě dluhového modelu.

Úvěrový model vs. podílový (equity) model — jak je od sebe poznat

Úvěrový (debt) model je v Česku převažující. Poznáte ho podle slov „úrok p.a.“, „splatnost“, „zajištěno zástavním právem“, „bullet splátka“ (jistina se vrací jednorázově na konci, během doby běží jen úroky). Jste věřitel, výnos je fixní.

Podílový (equity) model znamená, že získáváte podíl na účelově založené společnosti (SPV), která nemovitost vlastní. Poznáte ho podle slov „podíl“, „akcie“, „výnos z prodeje projektu“, „bez garantovaného úroku“. Zde na růstu ceny participujete — ale stojíte až za všemi věřiteli SPV a při neúspěchu se vaše investice smaže první. Příklad: vložíte 20 000 Kč do equity podílu SPV, projekt se dokončí a prodá s celkovým ziskem 30 % nad náklady — váš podíl na zisku odpovídá vaší účasti, čistý výnos tak může výrazně přesáhnout sazby u dluhového modelu. Prodá-li se ale projekt se ztrátou, jste v pořadí uspokojení až za bankou a dalšími věřiteli SPV a vaše investice se umazává jako první. V nabídce českých platforem je equity spíš výjimkou, u srovnání crowdfundingových platforem proto sledujte právě tuhle kolonku.

Jak celý proces funguje krok za krokem — od vkladu po vyplacení

1. Registrace a ověření totožnosti (AML/KYC). Nahrajete občanku, projdete ověřením přes bankovní identitu nebo selfie. Trvá od minut po dva pracovní dny.
2. Investorský dotazník. Platforma vás zařadí podle znalostí a rizikové tolerance. U licencovaných poskytovatelů může nastavit limit pro neprofesionální investory.
3. Nabití peněženky. Převod na sběrný účet platformy. Peníze do investice zpravidla nevydělávají nic.
4. Výběr projektu a čtení dokumentace. Tohle je jediný krok, kde reálně rozhodujete. Hledejte: LTV a k jaké hodnotě je počítáno, pořadí zástavy, jestli je zajištění blanko směnkou nebo skutečnou nemovitostí, ručení mateřské společnosti, kdo dělal odhad, v jaké fázi je stavební povolení a jaká je splátková struktura.
5. Investice a podpis. Smlouva se uzavírá elektronicky, částku potvrdíte jedním klikem.
6. Držení. Úroky chodí měsíčně, čtvrtletně, nebo až se splatností. Reporting o postupu stavby se mezi platformami liší dramaticky.
7. Splacení nebo prodloužení. Časté je prodloužení splatnosti o 3–12 měsíců, když se stavba zdrží. Formálně nejde o prodlení, prakticky vaše peníze zůstávají zablokované.

Srovnání platforem dostupných z ČR

Údaje čerpáme výhradně z oficiálních webů a ceníků jednotlivých platforem, ne z affiliate srovnávačů. Parametry se mění, před investicí je ověřte přímo u zdroje — datum poslední aktualizace najdete v hlavičce článku. Tam, kde platforma údaj nezveřejňuje, to uvádíme otevřeně místo odhadu. Podrobnější rozbor jedné z nich najdete v samostatné recenzi Upvestu.

Co článek neví a nepředstírá: kolik projektů na jednotlivých platformách reálně skončilo v prodlení nebo se ztrátou jistiny. Většina platforem zveřejňuje počet splacených projektů, ale auditovanou míru prodlení a ztrátovosti nezveřejňuje ani jedna. Bez toho čísla nelze historickou výkonnost seriózně porovnat.

Na co se v tabulce dívat jako první (a co je marketingové číslo)

Slibovaný výnos p.a. je marketingové číslo — je to sazba, kterou developer slíbil, ne to, co bylo vyplaceno. Nejužitečnější sloupce jsou tři: právní postavení investora (rozhoduje o všem, viz výše), doba vázání (rozhoduje o tom, jak dlouho nemáte přístup k penězům) a existence sekundárního trhu. Poplatky u českých platforem obvykle nesou developeři, ne investoři — což je fér, ale znamená to, že platforma vydělává na objemu poskytnutých úvěrů, ne na jejich splacení. Tuhle motivační asymetrii si zapamatujte.

Kolik to reálně vynáší — a kolik zbude po inflaci a dani

Modelová situace, kterou budeme používat v celém článku: vložíte 50 000 Kč rozložených po 5 000 Kč do deseti projektů se slibovaným výnosem 9 % p.a. Předpokládejme, že všech deset doběhne bez problémů.

• Hrubý úrok za rok: 50 000 × 9 % = 4 500 Kč
• Daň 15 % (příjem z kapitálového majetku): 675 Kč → čistý výnos 3 825 Kč, tedy 7,65 % p.a. po zdanění
• Inflace: průměrná roční míra inflace za rok 2024 činila podle Českého statistického úřadu 2,4 %. To ukrojí z kupní síly 50 000 Kč zhruba 1 200 Kč.
• Reálný výnos po dani a inflaci: přibližně 2 625 Kč, tedy zhruba 5,1 % p.a.

Pět procent reálně není špatné číslo. Kritické ale je, že závisí na roku. Ve stejném modelu při průměrné inflaci roku 2023, která podle ČSÚ dosáhla 10,7 %, by reálný výnos byl záporný — zhruba minus 2,8 % ročně. Nesli byste plné úvěrové riziko developera a přesto reálně chudli. Nominální 9 % neříká nic, dokud nevíte, jaká byla inflace a kolik projektů doběhlo. A nejlepší historický rok platformy není typický výnos, ať ho prezentuje jakkoli.

Model navíc počítá s tím, že celý úrok dostanete přesně podle plánu a že žádný projekt neselže — v realitě je to složitější. Vyplácení bývá měsíční nebo čtvrtletní, ale jistina se často vrací jednorázově na konci (tzv. bullet splátka), takže průběžné úroky, pokud je hned nereinvestujete, mezitím leží na účtu a nevydělávají nic. A pokud se splatnost o půl roku prodlouží — což se u reálných projektů děje často, viz sekce o průběhu investice —, stejných 4 500 Kč nominálního úroku se rozpočítá na 18 měsíců místo 12. Efektivní výnos p.a. tak klesá z 9 % na 6 % ještě před zdaněním a inflací, aniž by šlo formálně o prodlení.

Delší horizont ukáže obrázek přesněji. Pokud čistý výnos po dani 7,65 % p.a. rok co rok bezeztrátově reinvestujete po dobu pěti let při průměrné inflaci kolem 3 % ročně, reálná hodnota 50 000 Kč vzroste na přibližně 62 300 Kč v dnešních cenách — tedy o necelou čtvrtinu, což odpovídá průměrnému reálnému zhodnocení kolem 4,5 % p.a. Model ale ignoruje prostoj hotovosti mezi projekty (viz níže) i to, že mezi deseti projekty dřív nebo později jeden selže — co to udělá s výsledkem, počítáme v sekci o rizicích. Výjimka platí pro vyšší příjmy: nad limitem podle § 16 zákona o daních z příjmů se uplatní sazba 23 % místo 15 %, takže z nominálních 9 % zbyde po zdanění jen 6,93 % — a v letech s vyšší inflací se reálný výnos takového investora dostává do záporu mnohem snáz.

Kolik potřebujete na start

Technicky 500 Kč. Prakticky je to nesmysl — s jedním projektem za pětistovku nemáte diverzifikaci, jen sázku. Rozumný vstup do investice do nemovitostí od malých částek začíná tam, kde zvládnete alespoň 10–15 projektů napříč minimálně dvěma platformami a různými developery. Při minimu 500 Kč je to 7 500 Kč, při praktičtějších 5 000 Kč na projekt je to 50–75 tisíc Kč. Pokud řešíte, jak rozdělit menší balík, projděte si přehled, kam investovat menší částky.

Náklady, které nejsou vidět

• Prostoj hotovosti. Peníze čekající v peněžence platformy na vhodný projekt nevydělávají nic. Když čekáte měsíc ze dvanácti, výnos 9 % se fakticky mění na 8,25 %.
• Reinvestiční mezera. Po splacení projektu peníze zase chvíli leží. U krátkých projektů se to opakuje několikrát ročně.
• Sleva na sekundárním trhu. Chcete-li ven dřív, obvykle prodáváte s diskontem 1–5 %, u problémových projektů výrazně víc.
• Daňová administrativa. Přiznání podáváte sami, což je čas, případně náklad na poradce.
• Kurzové riziko u projektů v eurech, pokud platforma nabízí zahraniční nabídky.

Likvidita: jak se z toho dostat dřív, než projekt skončí

Standardní odpověď zní: nedostanete. Investice je vázaná do splatnosti a jednostranné právo na předčasné vyplacení nemáte. Sekundární trh, který Upvest i Investown provozují, je řešení jen podmíněné — funguje, dokud je poptávka. Ta mizí přesně ve chvíli, kdy ji potřebujete: při zprávách o prodlení, při propadu realitního trhu, při panice. Problémový projekt na sekundárním trhu neprodáte za žádnou cenu, protože platformy zpravidla obchodování s pohledávkami v prodlení omezují. Likviditu tedy máte, když ji nepotřebujete. To je definiční vlastnost alternativních aktiv a nejpodceňovanější riziko celého sektoru.

Rizika, o kterých se v marketingu mlčí

Co se stane při nesplácení a jak dlouho trvá realizace zástavy

Vraťme se k modelu: 50 000 Kč v deseti projektech po 5 000 Kč, 9 % p.a. Jeden projekt z deseti skončí v prodlení a jistina je nenávratná.

• Devět zdravých projektů vynese 45 000 × 9 % = 4 050 Kč hrubého, po 15% dani 3 442 Kč.
• Ztráta jistiny na desátém projektu: 5 000 Kč.
• Celkový roční výsledek: −1 558 Kč, tedy −3,1 % z vloženého kapitálu.

Jediné selhání z deseti smaže celý roční výnos a ještě ukousne z jistiny. I kdyby dražba vrátila 60 % jistiny, ztráta 2 000 Kč sežere přes polovinu ročního výnosu. A druhá část problému je časová: peníze z problémového projektu jsou zablokované po celou dobu vymáhání. Typický průběh je zesplatnění úvěru, výzva k úhradě, pak realizace zástavního práva — buď veřejnou dražbou podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nebo soudním prodejem zástavy. Reálně počítejte s 12 až 36 měsíci, u sporných případů déle. Po celou dobu z těch peněz neplyne nic a nemůžete s nimi hnout. Detaily průběhu dražby a práv účastníků rozebírá právní poradna muj-pravnik.cz.

LTV jako klíčový ukazatel — a proč záleží na tom, kdo odhad dělal

LTV (loan-to-value) je poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Projekt s odhadem 20 mil. Kč a úvěrem 13 mil. Kč má LTV 65 % — vypadá to jako komfortní polštář 7 milionů.

Háček je ve jmenovateli. Pokud je odhad počítán z hodnoty po dokončení výstavby (v angličtině GDV), pak číslo popisuje budoucnost, která nemusí nastat. Zastaví-li se stavba v rozestavěném stavu, je reálná hodnota třeba 12 mil. Kč — a 13 mil. úvěru znamená skutečné LTV přes 100 %. K tomu odečtěte náklady dražby a fakt, že rozestavěný objekt se prodává s výraznou slevou. Proto se v dokumentaci vždy ptejte: je odhad k dnešnímu stavu, nebo po dokončení? Kdo ho zpracoval — nezávislý znalec, nebo developer sám? Je zástava první v pořadí? Rozdíl mezi „LTV 65 %“ a bezpečím je přesně v odpovědi na tyhle tři otázky.

Koncentrace na jednoho developera a chybějící pojištění vkladů

Deset projektů neznamená deset rizik, pokud za pěti z nich stojí tentýž developer nebo skupina. Když se dostane do potíží, padnou najednou. Kontrolujte jméno dlužníka a jeho vlastnickou strukturu v obchodním rejstříku, ne jen název projektu. Skutečná diverzifikace se počítá podle dlužníků, ne podle řádků ve výpisu.

Druhý bod je zásadní a v marketingu se objevuje jen drobným písmem: na investice do crowdfundingu se nevztahuje pojištění vkladů. Zákonný limit 100 000 EUR podle § 41a a násl. zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, spravovaný Garančním systémem finančního trhu, chrání vklady u bank. Vaše pohledávka za developerem není vklad. Neexistuje žádný fond, který by vám cokoli nahradil — ani při selhání developera, ani při insolvenci samotné platformy. U té se ptejte, jak jsou pohledávky drženy: pokud jsou vedeny přímo na vás nebo v odděleném majetku, přežijí krach provozovatele lépe, než pokud jsou součástí jeho rozvahy.

Platforma není banka: co reálně znamená regulace ČNB a evropská ECSP licence

Otázka „je crowdfunding regulován ČNB“ má odpověď ano-ale. Od účinnosti nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/1503 o evropských poskytovatelích služeb skupinového financování pro podniky potřebují platformy licenci a v Česku je dohlíží Česká národní banka. Ověřit si to můžete v registru dohlížených a regulovaných subjektů na apl.cnb.cz — a udělejte to, deklarace na webu platformy nestačí.

Co licence znamená: povinné informační dokumenty o každé nabídce, pravidla řízení střetu zájmů, kapitálové požadavky na provozovatele, ochranné limity pro nezkušené investory. Co neznamená: že ČNB posoudila kvalitu konkrétního projektu, že za něj ručí, nebo že vám kdokoli vrátí peníze. Regulace hlídá proces, ne výnos. Zaměňovat „pod dohledem ČNB“ za „bezpečné jako v bance“ je nejrozšířenější omyl celého sektoru.

Poučení z P2P: jak vypadá sektor, který se přehřeje

Tenhle web sledoval P2P půjčky od jejich boomu až po konec investování do P2P půjček a paralely, které vidíme znovu, jsou nepříjemně přesné:

• Výnosy rostou, protože klesá kvalita dlužníků. Když se platformě zúží přítok kvalitních projektů, ale objem investorských peněz roste, sazby jdou nahoru a standardy dolů.
• Statistiky vypadají skvěle, dokud je portfolio mladé. Prodlení se projeví až po splatnosti. Platforma, která funguje dva roky s projekty na 18 měsíců, ještě nemá žádnou historii — má jen marketing.
• Sekundární trh vyschne první. V P2P přesně tak vypadal začátek konce: nabídky bez kupců a rostoucí diskonty.
• Platforma nese riziko reputační, ne finanční. Vydělává na zprostředkování. Když projekt spadne, ztrátu neseříte vy, ne ona.

Neříkáme, že realitní crowdfunding je P2P v novém kabátě — zajištění nemovitostí je reálný rozdíl. Říkáme, že stejné strukturální motivace vedou ke stejným chybám a že sektor v Česku dosud neprošel plným realitním poklesem. Až projde, teprve uvidíme skutečná čísla ztrátovosti. Širší kontext hledání chyb rozebírá text o investičních chybách.

Daně: jak se zdaňuje výnos z realitního crowdfundingu

Úrokový výnos z crowdfundingové zápůjčky je příjem z kapitálového majetku podle § 8 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, se sazbou 15 % (u vysokých příjmů 23 % nad limit podle § 16). Pro investora je podstatné hlavně tohle: tříletý časový test ani osvobození do 100 000 Kč, které platí pro příjem z prodeje cenných papírů podle § 4 ZDP, se na úroky nevztahují — daníte je vždy a v plné výši, což z 9 % dělá 7,65 %. Pokud je vaše investice strukturovaná jinak (dluhopis, podíl v SPV, přeprodej pohledávky), režim se liší a při velkém objemu může činnost přejít do podnikání podle § 7 — v takovém případě se poraďte s daňovým poradcem, konkrétní strukturu tady neposuzujeme. Postup pro vyplnění přiznání a další daňové detaily řeší daňová sekce muj-pravnik.cz.

Realitní crowdfunding vs. nemovitostní fondy a REIT

Tři cesty k nepřímé expozici nemovitostem se liší v tom nejdůležitějším — v likviditě a v tom, čí riziko nesete:

• Crowdfunding: jste věřitel jednoho konkrétního projektu. Vyšší nominální výnos, nulová diverzifikace uvnitř jedné investice, vázanost do splatnosti, riziko jednoho dlužníka.
• Nemovitostní fond: jste podílník portfolia desítek budov s nájemními smlouvami. Nižší výnos, roční nákladovost typicky kolem 1–2 %, ale zpětný odkup podílových listů — byť u nemovitostních fondů s výpovědní lhůtou a možností pozastavení. Srovnání nákladovosti najdete v přehledu podílových fondů.
• REIT: burzovně obchodovaná akcie realitní společnosti. Denní likvidita a nejvyšší diverzifikace, zato volatilita akciového trhu — v poklesu padá s trhem, i když budovy stojí.

Zjednodušeně: crowdfunding platí za vyšší výnos ztrátou likvidity a koncentrací rizika. Když peníze budete potřebovat, fond nebo REIT vyhrává. Když je opravdu nepotřebujete dva roky, crowdfunding může nabídnout vyšší nominál — s odpovídajícím rizikem.

Pro koho to dává smysl a jaký podíl portfolia je rozumný

Dává smysl, pokud máte hotovostní rezervu na 6 měsíců, jádro portfolia v likvidních aktivech, rozumíte tomu, že jste věřitel, a dokážete rozložit peníze do 10–15 projektů u více developerů. Nedává smysl, pokud jde o vaše první investici, o peníze na blízký cíl, nebo pokud vás láká výnos a ne mechanika.

Rozumný podíl portfolia jsou u alternativ jednotky procent — konkrétně 5 až 10 % pro zkušenějšího investora, spíš 3 až 5 % pro začátečníka, a to včetně ostatních alternativních aktiv dohromady. U 50 000 Kč v crowdfundingu to znamená, že celkové portfolio má být řádově v jednotkách set tisíc. Širší zařazení do celkové skladby rozebírá přehled, kam investovat v roce 2026.

Co udělat teď

1. Ověřte licenci platformy v registru dohlížených a regulovaných subjektů ČNB na apl.cnb.cz — jménem provozovatele, ne názvem značky.
2. U každého projektu si najděte tři čísla: LTV, k jaké hodnotě je počítáno (dnešní stav vs. po dokončení) a pořadí zástavy.
3. Ověřte dlužníka v obchodním rejstříku — vlastníky, propojené firmy a to, kolik dalších projektů na platformě má.
4. Spočítejte si reálný výnos: slibovaná sazba × 0,85 (daň) mínus aktuální inflace podle ČSÚ. Pokud vyjde méně než 3 %, riziko se nevyplácí.
5. Nastavte si strop: maximálně 10 % alternativ v portfoliu a maximálně 10 % z toho do jednoho projektu.
6. Napište si předem, co uděláte při prodlení — a počítejte s tím, že peníze budou zablokované 12–36 měsíců.
7. Zapisujte si výnosy průběžně kvůli daňovému přiznání za příslušný rok.

Často kladené otázky

Jak funguje realitní crowdfunding?

Přes online platformu se drobní investoři složí na úvěr pro developera, který je zpravidla zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Developer splácí úroky a na konci vrací jistinu; platforma projekt vybírá a spravuje.

Kupuji při realitním crowdfundingu podíl na nemovitosti?

Ve většině případů ne. U převažujícího úvěrového modelu kupujete pohledávku za developerem, takže jste věřitel — z růstu ceny nemovitosti nemáte nic a nesete úvěrové riziko. Podíl získáváte jen u méně častého equity modelu přes SPV.

Od kolika korun lze do realitního crowdfundingu investovat?

Minimální investice začíná u českých platforem na 500 Kč. Pro smysluplné rozložení rizika je ale potřeba 10–15 projektů, tedy prakticky spíš 50 000 Kč a více.

Jaká jsou hlavní rizika realitního crowdfundingu?

Selhání developera se ztrátou jistiny, nadhodnocené LTV, koncentrace na jednoho dlužníka, nulová likvidita do splatnosti, absence pojištění vkladů a riziko insolvence samotné platformy.

Co znamená LTV a proč je u crowdfundingového projektu důležité?

LTV (loan-to-value) je poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Rozhoduje o tom, kolik z vaší jistiny pokryje dražba — a je zavádějící, pokud je odhad počítán z hodnoty po dokončení stavby místo z dnešního stavu.

Co se stane, když developer nesplácí, a jak dlouho trvá vyplacení peněz?

Platforma úvěr zesplatní a přistoupí k realizaci zástavního práva, typicky veřejnou dražbou. Reálně počítejte s 12 až 36 měsíci, po které jsou vaše peníze zablokované a nevydělávají, a s tím, že se nemusí vrátit celé.

Je realitní crowdfunding v Česku regulován ČNB?

Ano, platformy potřebují licenci poskytovatele služeb skupinového financování podle nařízení EU 2020/1503 a dohlíží je ČNB. Dohled se ale týká procesů platformy, ne kvality jednotlivých projektů — ČNB za návratnost investice neručí.

Je lepší realitní crowdfunding, nebo nemovitostní fond?

Fond nabízí diverzifikaci a možnost odkupu podílů, crowdfunding vyšší nominální výnos výměnou za vázanost do splatnosti a riziko jednoho dlužníka. Pro peníze, které můžete potřebovat dřív než za dva roky, je vhodnější fond.

Upozornění

Tento text není investičním doporučením ani analýzou investičních příležitostí ve smyslu zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, a slouží pouze k informačním účelům. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích výnosů. Uvedené údaje o platformách vycházejí z jejich oficiálních webů a ceníků a mohou se změnit — před investicí je ověřte přímo u zdroje. Daňové a právní posouzení konkrétní situace konzultujte s daňovým poradcem nebo advokátem.