Lákají vás domy nebo byty v zahraničí pro investici, ale bojíte se složitého nákupního procesu? Investice do nemovitostí v zahraničí jsou oblíbené a rozhodně se nejedná o nic nemožného ani pro české investory. Pěkný dům či apartmán u moře lze pořídit třeba i za 2 miliony Kč a využít jej pro krátkodobý pronájem či vlastní rekreaci. Proč investovat do zahraničních nemovitostí a jaká rizika se při této investici mohou objevit?
Jak na nákup nemovitosti v zahraničí
Existují dva hlavní důvody proč nákup nemovitosti v zahraničí. Jedním z nich je získání domu nebo bytu na atraktivním místě pro vlastní účely a případný pozdější prodej se ziskem, druhým je získání nemovitosti pro účely pronájmu. V některých případech lze obě možnosti kombinovat.
Lidé nejčastěji kupují domy a byty v turisticky atraktivních lokalitách. Nejčastěji na horách nebo u moře. Oblíbené jsou také byty v evropských metropolích.
Zahraniční trh láká české investory především pro to, že zde lze v mnoha případech pořídit nejen cenově velice přijatelné nemovitosti, ale také je zde pravděpodobnost daleko výnosnějšího pronájmu či rychlejšího růstu cen nemovitostí.
Hypotéka na nemovitost v zahraničí
Jak nákup nemovitosti zainvestovat? Pokud padne volba na klasickou hypotéku, můžete si ji zřídit jak u nás, tak v dané zemi. Takovýto druh investování však lze využít jen v případě, že budete jakožto občan EU kupovat nemovitost rovněž v rámci Evropské unie.
Česká banka
V případě, že by volba padla na českou banku, pak je třeba zvolit takovou, která něco takového umožňuje. Ne všechny české banky totiž hypotéky pro zahraniční nemovitosti nabízejí. Pokud ano, je třeba ručit nemovitostí, která je na území České republiky. Zahraniční ručení v tomto případě využít nelze.
Je třeba dát pozor rovněž na to, že jsou tyto hypotéky vázány na tzv. EURIBOR, což je index používaný pro hypotéky v Eurech. Záleží také na tom, pro jaké účely nemovitost kupujete. Od toho se totiž odvíjí i úvěr vzhledem k ceně nemovitosti, což lépe vyjde u nemovitostí na rekreační účely než u nemovitostí pro účely investice.
Zahraniční banka
Pokud byste se rozhodli pro zahraniční hypotéku, budete ručit danou kupovanou nemovitostí ve vybrané zemi. Jakožto cizince si vás místní banky více prověří, se schválením by však neměl být velký problém.
Úrokové sazby jsou plus mínus stejné, jako u nás. Co se ale liší, jsou jednorázové poplatky ohledně samotného vyřizování úvěru.
Daně a poplatky
Ať už budete koupi realit v zahraničí financovat jakkoliv, budete se muset řídit zdejším právním řádem i daňovým systémem.
Každá země má svá pravidla pro samotný prodej a někdy můžete narazit na nezvyklý způsob platby. Například v Itálii jsou běžné bankovní šeky s tím, že jakmile bude podepsána kupní smlouva, cena už musí být uhrazena.
Většina zemí také vyžaduje přidělení specifického daňového čísla, podobně jako platbu daně z převodu nemovitosti. Mezi další poplatky může být zahrnut zápis do katastru nemovitostí, notářské poplatky a podobně. Před koupí je tedy třeba všechna specifika pravidel v dané zemi důkladně prostudovat.
Myslete také na pojištění nemovitosti v zahraničí.
Kam Češi investují nejvíce?
Pro nákup realit v cizině jsou nejoblíbenější turisticky atraktivní místa. Má to svoji logiku. Například bydlení u moře bude atraktivnější jak pro vás, tak pro případné nájemce v rámci krátkodobých rekreačních pronájmů, podobně jako je to u apartmánů na horách.
Které destinace jsou pro české investory nejlákavější a kam se trh se zahraničími nemovitostmi rozrůstá?
Nemovitosti v Chorvatsku
Chorvatsko stále patří k nejoblíbenějším dovolenkovým rájům Čechů, a tak se zde daří i realitnímu trhu. Ceny domů a apartmánů v žádaných lokalitách se pohybují zhruba od 100 000 eur, což je dostupná záležitost.
Dříve bylo možné zakoupit v Chorvatsku nemovitost pouze prostřednictvím založení společnosti, dnes už to jde přímo. Nejprve je třeba uzavřít rezervační smlouvu (či smlouvu o smlouvě budoucí) a zaplatit rezervační poplatek.
Výhodou Chorvatska je, že se zde neplatí roční daň z nemovitosti v případě, že se nejedná o komerční nemovitost. Můžete však narazit na domy postavené bez stavebního povolení a je tak lepší využít poradenství v podobě místních partnerů.
Nemovitosti v Itálii
Levné nemovitosti v Itálii jsou velký lákadlem. Prodej nemovitosti probíhá podobně, jako v Chorvatsku. Ovšem ve chvíli, kdy dojde k podpisu kupní smlouvy, už musí být plná cena zaplacena.
Daň z prodeje činí zhruba 11 % z katastrální ceny nemovitosti, dále se hradí poplatek notáři a roční daň z nemovitosti. Ceny italských realit se pohybují zhruba podobně, jako u těch chorvatských. Apartmány v turistických přímořských lokalitách lze pořídit od zhruba 100 až 120 tisíc EUR, v horských resortech už od 70 000 EUR za apartmán.
Nemovitosti ve Španělsku
Nákup realit ve Španělsku probíhá prostřednictvím notáře. Jako první je uhrazen rezervační poplatek a poté podepsána kupní smlouva. Tomu, kdo nemovitost kupuje, musí být přiřazeno specifické daňové číslo. Platbu lze provést pouze prostřednictvím španělské banky.
Jakmile bude vše notářsky potvrzeno, nový majitel může s nemovitostí nakládat, jak chce. V některých zemích totiž panuje omezení s tím, že musí být předem určeno, k čemu bude nemovitost sloužit.
V nabídce jsou domy, byty i apartmány v přímořských lokalitách, ceny se zde pohybují v průměru mezi 200 000 – 400 000 EUR.
Nemovitosti v Rakousku
Češi nejčastěji kupují byty ve Vídni nebo domky a apartmány v horských oblastech. Koupě nemovitosti je však v Rakousku o něco složitější. Domy a apartmány mají různé označení podle toho, zda je v jejich případě povoleno celoroční využívání nebo například jen rekreační využívání či pronájem.
Je třeba také získat souhlas místního Krajského úřadu. Koupě probíhá prostřednictvím notáře, jako první se hradí rezervační záloha v hodnotě zhruba 10 % z ceny. Na prodej jsou především apartmány s tím, že ceny začínají v průměru na 150 000 EUR.
Oblíbené jsou i byty v evropských metropolích či na Slovensku
Mezi oblíbené investiční zahraniční nemovitosti patří například byty v Londýně. V minulosti patřily k vůbec nejdražším na světě, nyní však jejich ceny klesají. Není třeba chodit ani daleko, investiční nemovitost lze koupit také na Slovensku. I zde je mnoho turisticky zajímavých lokalit s tím, že je díky blízkosti z ČR spravování nemovitosti snadnější.
Jaké výnosy lze očekávat
Investice do nemovitostí v zahraničí probíhají nejčastěji za účelem zisku z pronájmu. Proto jsou v popředí vyzkoušené rekreační lokace, kde je pravděpodobnost zisku nejvyšší.
Jak investice co nejlépe zhodnotit?
V horských oblastech se kupují spíše apartmány, kdežto například v Chorvatsku to bývají nejčastěji celé domy. Pro co nejvyšší zisk je ideální volit buďto nejžádanější lokace nebo nejdelší rekreační sezónu.
Můžete si najít manažera, který se vám bude starat o obsazenost anebo řešit dlouhodobý pronájem nemovitosti. Pokud se rozhodnete pro krátkodobé pronájmy, můžete vydělávat přes AirBnB, které funguje nejlépe v turisticky atraktivních destinacích.
V tomto případě vede Rakousko, kde je sezóna jak v zimě, tak v létě. Něco takového přímořské státy nesplňují. Zakoupené byty, domy či apartmány lze inzerovat například prostřednictvím Airbnb a zajistit si tak dobrou reklamu. Výnosy ze zahraničních komerčních nemovitostí se pak mohou vyšplhat až na 8-10 % ročně.
Novinkou jsou také investice do nemovitostí online. V takovém případě můžete investovat jen malé částky, například už od 1000 Kč a zhodnotit tak své peníze díky ziskům z nájmu nemovitosti nebo růstu její ceny. Zisk může dosáhnout až necelých 19 % ročně.
Hlavní výhody a nevýhody zahraničních investic
Jaké jsou tedy hlavní výhody a nevýhody zahraničních investic? I když mohou vypadat zisky velice lákavě, existuje zde i riziko v podobě chybných investic.
Výhody:
- Obvykle vyšší zisky z nájmu než v České republice.
- Přijatelné ceny v atraktivních lokalitách.
- Možnost využít nemovitosti na pronájem i vlastní rekreaci.
- Rychlý růst cen nemovitostí.
Nevýhody:
- Třeba dbát na místní legislativu, některé nemovitosti například nelze využít ke komerčním účelům.
- Proces prodeje jiný než v ČR.
- Neznalost daného trhu (vždy je lepší spolupracovat s místním poradcem).
- Například v Chorvatsku riziko nezkoulaudovaných budov.
Vždy je doporučeno udělat vlastní průzkum daného trhu s realitami, porovnat jednotlivé ceny, danou nemovitost řádně zkontrolovat a ideálně řešit prodej s právním zástupcem, který se na daném trhu vyzná.
Pokud tohle všechno uděláte, investice do nemovitostí v zahraničí nebudou zlým snem, ale chytrým způsobem, jak zhodnotit své finance.
Pravda je, že čeští investoři v majoritním měřítku využívají spíše investice do nemovitostí v ČR. Na druhou stranu, pokud se pustíte do zahraničních nemovitostí, můžete dosáhnout mnohem atraktivnějšího výnosu a zisku než investoři v České republice.
